Cómo obtener el NRA de alquiler turístico en España: guía 2026 por comunidad autónoma
Resumen rápido
El NRA (Número de Registro de Alquiler) es obligatorio para publicar cualquier vivienda turística en España desde el Real Decreto 1312/2024. Cada comunidad autónoma tiene su propio registro y proceso. En esta guía encontrarás los pasos exactos, plazos y sanciones para no cometer errores.
¿Qué es el NRA y por qué es obligatorio desde 2025?
El Número de Registro de Alquiler (NRA) es un identificador único que acredita que una vivienda cumple los requisitos legales para ser explotada como alojamiento turístico. El Real Decreto 1312/2024, publicado en el BOE el 28 de diciembre de 2024, lo hace obligatorio en todo el territorio español.
Sin NRA no puedes publicar tu propiedad en Airbnb, Booking.com, Vrbo ni ninguna otra plataforma de alquiler vacacional. Las plataformas están obligadas por ley a verificar el NRA de cada anuncio antes de publicarlo, y deben retirar aquellos que no lo tengan.
Según datos del Ministerio de Vivienda, en España existían en 2024 más de 340.000 viviendas turísticas registradas, pero se estima que entre un 30% y un 40% operaban sin la documentación completa. El RD 1312/2024 pretende ordenar este mercado.
¿Cómo obtener el NRA en cada comunidad autónoma?
El proceso varía significativamente por comunidad autónoma, ya que la competencia en turismo es autonómica. Aquí tienes el resumen por las regiones con mayor volumen de viviendas turísticas:
Cataluña — Habitatge Turístic (HUT)
En Cataluña el registro se llama Habitatge d'Ús Turístic (HUT) y lo gestiona la Agència Catalana del Consum. Debes presentar una declaración responsable ante el ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda.
Requisitos principales: cédula de habitabilidad vigente, seguro de responsabilidad civil, y en Barcelona ciudad, cumplir con las restricciones de zonificación del Plan Especial Urbanístico (PEUAT). Barcelona tiene desde 2024 congelada la concesión de nuevas licencias HUT en muchas zonas.
El número HUT tiene el formato HUTB-XXXXXX en Barcelona o HUT-XXXXXXXXXX en el resto de Cataluña.
Comunidad de Madrid — Registro de Alojamientos Turísticos
La Comunidad de Madrid gestiona el Registro de Alojamientos Turísticos a través del portal de trámites de la CAM. El proceso es completamente online mediante la presentación de una Declaración Responsable de inicio de actividad.
Documentación necesaria: DNI/NIE del titular, referencia catastral del inmueble, plano de distribución, seguro de responsabilidad civil con cobertura mínima de 150.000 €, y acreditación de que el inmueble cumple las condiciones de habitabilidad. El número de registro tiene el formato VT-M-XXXXXXXXX.
Andalucía — Registro de Turismo de Andalucía
Andalucía fue pionera en regular el alquiler turístico. El registro se realiza ante la Junta de Andalucía mediante Declaración Responsable. Existen dos tipos: Viviendas con Fines Turísticos (VFT) para inmuebles completos, y Habitaciones de Viviendas Particulares para alquiler de habitaciones.
Requisito importante: en Andalucía la vivienda debe tener ventilación directa al exterior en dormitorios y salón, y disponer de sistema de refrigeración en zonas de clima cálido. El número de registro sigue el patrón VFT/NOMBRE-MUNICIPIO/XXXXXX.
Baleares — Consell Insular
Las Islas Baleares tienen una de las normativas más estrictas de España. El registro se gestiona por cada Consell Insular (Mallorca, Menorca, Ibiza-Formentera). En Mallorca, desde la Llei Turística de 2017 actualizada en 2022, el alquiler turístico está prohibido en edificios plurifamiliares y solo se permite en viviendas unifamiliares con cédula específica de alquiler turístico (ETV).
El proceso incluye inspección presencial del inmueble y puede tardar entre 3 y 6 meses. En 2024 se tramitaron más de 4.200 nuevas solicitudes en las Illes Balears.
Comunitat Valenciana — HABITURVAC
La Comunitat Valenciana gestiona el registro a través del sistema HABITURVAC de la Agència Valenciana del Turisme. El proceso es online con presentación de Declaración Responsable.
Especialidad: la normativa valenciana exige un "libro de registro de viajeros" (digital o en papel) que debe estar disponible para inspección en cualquier momento. El número de registro sigue el formato AT-XXXXXX-X.
¿Gestionas más de 3 propiedades? Esto se complica.
Cada propiedad tiene su propio NRA, su fecha de renovación y su comunidad autónoma con requisitos distintos. Llevar todo eso en una hoja de cálculo es una multa esperando pasar. Coanfy almacena el NRA de cada propiedad, te avisa cuando caduca y lo incluye automáticamente en cada liquidación PDF que envías al propietario.
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¿Qué documentos necesitas en todas las comunidades?
Aunque cada comunidad tiene sus particularidades, existe un núcleo común de documentación que casi todas exigen:
1. Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación — Acredita que el inmueble cumple condiciones mínimas de habitabilidad. En algunas comunidades puede sustituirse por un certificado técnico equivalente.
2. Seguro de responsabilidad civil — La mayoría de comunidades exigen cobertura mínima de entre 150.000 € y 300.000 €. El seguro debe cubrir específicamente la actividad de alojamiento turístico.
3. Identificación del titular — DNI/NIE del propietario o gestor autorizado. En caso de gestión por terceros, se necesita documento acreditativo de la autorización.
4. Referencia catastral — Para identificar el inmueble de forma inequívoca en el registro.
Según la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT), el 62% de los problemas en la tramitación del NRA se deben a documentación incompleta o caducada.
¿Cuáles son las sanciones por no tener el NRA?
Las sanciones establecidas en el Real Decreto 1312/2024 son de las más elevadas hasta ahora en materia de alquiler turístico:
Para las plataformas digitales (Airbnb, Booking, Vrbo...): multas de hasta 600.000 € por cada anuncio publicado sin NRA verificado. Las plataformas tienen obligación activa de comprobar la validez del registro.
Para propietarios y gestores: multas de 10.000 € a 100.000 € según la gravedad y reincidencia. Se considera infracción grave operar sin NRA y muy grave falsificar o reutilizar números de registro.
Plazos de adecuación: las viviendas que ya operaban antes del 28 de diciembre de 2024 tienen un plazo de adaptación, pero las nuevas altas son obligatorias desde la fecha de publicación del decreto.
¿Cómo gestionar el NRA de múltiples propiedades sin errores?
Para gestores con más de 3 propiedades, llevar el control manual del NRA se convierte rápidamente en un problema. Cada propiedad puede tener fechas de renovación distintas, requisitos diferentes y numeración propia.
Un software especializado como Coanfy almacena el NRA de cada propiedad y muestra alertas automáticas cuando está pendiente o próximo a vencer. El dashboard central muestra de un vistazo qué propiedades tienen el NRA completo y cuáles requieren acción.
Además, el NRA aparece automáticamente en todas las liquidaciones PDF que se envían a propietarios, demostrando cumplimiento normativo sin esfuerzo adicional.
El RD 1312/2024 ya está en vigor. Tu competencia ya está lista.
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