Real Decreto 1312/2024: qué cambia para los gestores de alquiler turístico
Resumen rápido
El Real Decreto 1312/2024 (BOE 28 diciembre 2024) establece el registro único de alojamientos turísticos, hace obligatorio el NRA en todas las plataformas digitales y sanciona con hasta 600.000 € a las plataformas que no verifiquen los registros. Es el cambio normativo más importante del alquiler turístico en España en la última década.
¿Qué es el Real Decreto 1312/2024 y cuándo entró en vigor?
El Real Decreto 1312/2024, de 27 de diciembre, por el que se regulan las obligaciones de comunicación de datos sobre arrendamientos de viviendas de uso turístico, fue publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) número 312, el 28 de diciembre de 2024.
Entró en vigor al día siguiente de su publicación, aunque incorpora plazos de adaptación progresivos para distintos aspectos. Es el desarrollo reglamentario del artículo 65 de la Ley 7/2021 de medidas de lucha contra el cambio climático que ya preveía un registro nacional de alojamientos turísticos.
El decreto afecta a tres actores: los propietarios/gestores de viviendas turísticas, las plataformas digitales de intermediación (Airbnb, Booking, Vrbo...) y las administraciones autonómicas y locales que gestionan los registros.
¿Qué cambia exactamente con el RD 1312/2024?
Los cambios principales que introduce el decreto son:
1. NRA obligatorio para publicar en plataformas
El artículo 15 establece que ninguna plataforma digital podrá mostrar un anuncio de vivienda turística que no incluya un Número de Registro de Alquiler (NRA) válido. El NRA debe ser emitido por la autoridad competente de la comunidad autónoma correspondiente y estar activo en el momento de la publicación.
Esto ya era obligatorio en muchas comunidades autónomas, pero el RD 1312/2024 lo unifica a nivel nacional y establece las consecuencias para las plataformas que no lo cumplan.
2. Las plataformas deben verificar activamente
El cambio más relevante respecto a la normativa anterior es que las plataformas ya no pueden publicar un anuncio con un NRA "a fe" del anunciante. El artículo 17 establece la obligación de verificación activa: las plataformas deben consultar los registros autonómicos para confirmar que el NRA existe y está vigente antes de publicar el anuncio.
Esto elimina la práctica de publicar con números de registro falsos o caducados. Las plataformas deben habilitar un sistema de interoperabilidad con los registros autonómicos, proceso que el decreto da un plazo de 18 meses para implementar.
3. Intercambio de datos entre plataformas y Administración
El decreto establece una obligación de reporting periódico: las plataformas deben comunicar a la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) los datos de todas las operaciones de alquiler turístico realizadas a través de ellas, incluyendo identificación del arrendador, propiedad, importe cobrado y número de noches.
Esta comunicación ya existía de forma voluntaria pero incompleta. Desde 2025 es obligatoria y mensual, lo que facilita enormemente la detección del fraude fiscal en el sector.
4. Creación del Registro Único Nacional
El artículo 22 crea el Registro Único Nacional de Alojamientos Turísticos (RUNAT), que integra todos los registros autonómicos en una sola plataforma consultable. Las comunidades autónomas tienen un plazo de 12 meses para interoperar con el RUNAT.
El RUNAT es público y permite a cualquier persona verificar si una propiedad está registrada legalmente. Esto aporta transparencia al mercado y facilita la denuncia de irregularidades.
¿Cuáles son las sanciones del RD 1312/2024?
El régimen sancionador del decreto distingue entre plataformas digitales y propietarios/gestores:
- Publicar un anuncio sin NRA verificado: multa de 100.000 a 600.000 € por cada infracción
- No cumplir con el intercambio periódico de datos con la AEAT: multa de 50.000 a 300.000 €
- Reincidencia: posibilidad de suspensión temporal de actividad en España
- Operar sin NRA: infracción grave, multa de 10.000 a 100.000 €
- Publicar con NRA falso o caducado: infracción muy grave, multa de 100.000 a 500.000 € y posible inhabilitación para la actividad
- No facilitar datos a la AEAT cuando sean requeridos: multa de 1.000 a 10.000 €
El decreto prevé un régimen de atenuantes para infracciones cometidas antes de la publicación del decreto cuando se acredite subsanación voluntaria.
¿Cuáles son los plazos de adaptación?
El decreto establece una entrada en vigor inmediata para las obligaciones básicas, pero con plazos de adaptación diferenciados:
- Desde el 28/12/2024: obligación de NRA para nuevas publicaciones
- Hasta el 30/06/2025: plazo para regularizar anuncios existentes sin NRA o con NRA no verificado
- Hasta el 28/06/2026: plazo para que las plataformas implementen la verificación automática contra registros autonómicos
- Hasta el 28/12/2025: plazo para que las CCAA interoperen con el RUNAT
En la práctica, Airbnb y Booking ya han comenzado a requerir el NRA en sus formularios de alta de anuncio para España desde enero de 2025.
¿Cómo debe adaptarse un gestor de alquiler turístico?
Para cumplir con el RD 1312/2024 como gestor profesional, los pasos son:
1. Auditar tu cartera: revisar qué propiedades tienen NRA válido y cuáles no. Si gestionas 10+ propiedades, esto requiere un sistema de seguimiento.
2. Solicitar NRAs pendientes: priorizar las propiedades sin NRA para tramitar el registro en la comunidad autónoma correspondiente antes del 30 de junio de 2025.
3. Actualizar anuncios: asegurarse de que el NRA aparece correctamente en todos los anuncios activos en todas las plataformas.
4. Adaptar contratos con propietarios: incluir cláusula de responsabilidad sobre el mantenimiento del NRA vigente durante la gestión.
5. Implementar un sistema de alerta: configurar recordatorios para renovar registros antes de que caduquen.
Un software como Coanfy permite centralizar toda esta gestión: almacena el NRA de cada propiedad, avisa cuando está pendiente o próximo a vencer, y lo incluye automáticamente en las liquidaciones PDF — demostrando cumplimiento normativo ante propietarios, plataformas e inspecciones.
El RD 1312/2024 no avisa dos veces.
La normativa ya está en vigor. Las sanciones son reales. Y las plataformas están empezando a retirar anuncios. Pero la adaptación no tiene que ser un caos: Coanfy centraliza toda la gestión documental de tus propiedades, te avisa antes de que haya un problema y genera la evidencia de cumplimiento que necesitas en caso de inspección. Empieza hoy, que mañana puede ser tarde.
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