Comisiones del gestor de alquiler vacacional en Airbnb y Booking: cómo calcularlas

Las comisiones del gestor son la remuneración que cobra una empresa o profesional de gestión por administrar propiedades turísticas en nombre de los propietarios. Cubren servicios como publicación en plataformas, atención a huéspedes, check-in/out, limpieza coordinada, mantenimiento y rendición de cuentas mensual.

A diferencia de los agentes inmobiliarios tradicionales, que cobran una comisión única de compraventa, los gestores de alquiler vacacional cobran un porcentaje mensual recurrente sobre los ingresos generados. Esto crea un modelo de ingresos alineado con el propietario: el gestor solo gana más si la propiedad genera más.

Los rangos de comisión varían según el nivel de servicio y el mercado geográfico:

Esta es la fuente de conflictos más frecuente entre propietarios y gestores: ¿la comisión se aplica sobre ingresos brutos, ingresos netos (después de las comisiones de plataforma) o sobre el neto final (después de gastos)?

Sobre ingresos brutos (recomendado): la comisión se aplica sobre el precio total que paga el huésped antes de que la plataforma descuente su fee. Es el cálculo más sencillo y transparente. Ejemplo: si Airbnb cobra €300 al huésped y descuenta su comisión del 3% dejando €291, el gestor cobra su 20% sobre €300 = €60.

Sobre ingresos netos de plataforma: la comisión se aplica sobre lo que ingresa realmente en la cuenta (€291 en el ejemplo). Resulta en comisiones ligeramente menores pero genera confusión en la liquidación.

Sobre neto final (tras gastos): el gestor solo cobra sobre el beneficio real. Parece justo pero desincentiva al gestor de controlar gastos, ya que más gastos = menos base = menos comisión.

Según un estudio de la Asociación Española de Gestores de Viviendas Turísticas (AEVGAT) de 2023, el 71% de los gestores profesionales aplica su comisión sobre ingresos brutos.

Además de la comisión del gestor, las plataformas aplican sus propias tarifas que reducen los ingresos del propietario:

Airbnb: cobra entre el 3% y el 5% al anfitrión (dependiendo de la política de cancelación elegida) y entre el 14% y el 20% al huésped en concepto de "tarifa de servicio". Con el modelo de tarifa dividida, el propietario percibe más neto pero el precio para el huésped sube.

Booking.com: cobra una comisión al anfitrión de entre el 12% y el 25% dependiendo del tipo de propiedad, el país y el volumen de reservas gestionadas. En España el rango habitual es 15-20%.

Vrbo (antes HomeAway): aplica entre el 5% y el 8% sobre los ingresos del anfitrión, más una tarifa de servicio al viajero.

El impacto combinado de las comisiones de plataforma + gestor puede reducir el ingreso bruto del propietario en un 35-45%. La clave está en que la liquidación mensual refleje todo esto de forma transparente.

La liquidación mensual es el documento que formaliza la relación económica entre gestor y propietario. Una buena liquidación incluye:

1. Desglose de ingresos por plataforma y reserva: cada reserva con fechas, importe bruto y comisión de plataforma descontada.

2. Listado de gastos deducibles: limpieza, mantenimiento, suministros, seguros, etc. con importes y justificantes cuando aplique.

3. Cálculo de la comisión del gestor: sobre la base acordada en contrato, con porcentaje visible.

4. Importe neto a transferir al propietario: la cifra final, sin ambigüedades.

Un software especializado como Coanfy genera este PDF automáticamente con un clic, incluyendo el NRA de la propiedad y todos los datos necesarios para que el propietario pueda declarar los ingresos en su IRPF.

Para evitar disputas, el contrato de gestión debe especificar con precisión:

• Porcentaje exacto de comisión y base de cálculo (bruto/neto)
• Qué gastos corre a cargo del propietario y cuáles son responsabilidad del gestor
• Plazos de liquidación mensual (fecha de envío del PDF y fecha de transferencia)
• Política de mantenimiento: qué importe puede el gestor gastar sin autorización previa
• Cláusula de exclusividad o no en plataformas
• Plazo de preaviso para cancelar el contrato

Desde la entrada en vigor del RD 1312/2024, se recomienda incluir también una cláusula de responsabilidad sobre el mantenimiento del NRA vigente durante toda la vigencia del contrato.